Перейти к основному содержанию

Консалтинговые услуги

Казань:+7(843)528-22-18, +7(8552) 25-01-99
+7 (917) 272-13-90, +7(843) 278-19-00

Улучшение процедуры, снижение административных барьеров, облегчение критериев для получения муниципального земельного участка в аренду без торгов -для управляющих компаний УК промышленных парков в районах

Еще по теме:

 

Про конкуренцию за инвестора между ТОСЭР и промышленными парками в муниципальных районах:

Как влияют льготы, преференции:

Выходы из ситуации:

Эффективность индустриальных парков (методики оценки):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Деятельность Комитета ТПП РТ по развитию промышленных парков и преференциальных зон:

 

Но ускорить заполнение промышленных парков, которые базируются на муниципальной земле, на муниципальное таких у нас большинство да, может, как раз только если внести изменения в 554 ПКМ РТ и не заставлять резидента и управляющую компанию каждый раз, когда к ним пришёл резидент, попросить у них в субаренду земельный участок у кашки да, проходить инвестиционный совет, вот это нас конкретно тормозит, поэтому, если сделать оба обе этих инициативы, вот эту поблажку по инвестициям это вот это вызовет довольно серьёзные сдвиги - при условии, что если сейчас есть вообще со стороны резидентов желание - будет ли такое количество резидентов идти вот в сельские промпарки

 

 

Хорошо что внесли изменения в ПКМ РТ 554:

Прежняя редакция

5.3 ... Рассмотрение вопросов согласования передачи арендованного земельного участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды осуществляется в порядке, установленном пунктами 2.5-2.15 настоящего Порядка.

Действующая редакция

5.3 ... Рассмотрение вопросов согласования передачи арендованного земельного участка (земельных участков) в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (земельных участков) третьему лицу в пределах срока договора аренды осуществляется в порядке, установленном пунктами 2.5-2.15 настоящего Порядка, за исключением случаев передачи юридическим лицом, реализующим проект по созданию, и (или) развитию, и (или) модернизации, и (или) реконструкции индустриального (промышленного) парка, земельного участка (земельных участков) в субаренду потенциальным резидентам промышленного (индустриального) парка.

Это мы сейчас говорим с вами ситуации, не замечая как бы общий тренд, что заполнение промышленных Парков в районах идёт очень плохо можно сказать, что приостановилось

 

 

 

Помогут ли изменения в ЗК РТ (снижение требований к инвестициям УК для получения муниципального земельного участка) заполнению промышленных парков в районах (идёт очень плохо можно сказать, что приостановилось)

Приложение
к Земельному кодексу
Республики Татарстан

Критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения и реализации которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов

Действующая редакция

2. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта допускается в случае, если такой проект соответствует одному из следующих критериев:

2) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает общий объем инвестиций не менее 350 миллионов рублей. При этом общий объем инвестиций определяется с учетом инвестиций, осуществляемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

3) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает создание не менее 50 рабочих мест на территории сельского или городского поселения либо не менее 100 рабочих мест на территории городского округа, на которых размещаются соответствующие индустриальный (промышленный) парк или промышленная площадка. При этом количество новых рабочих мест определяется с учетом рабочих мест, создаваемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

Предлагаемая редакция

2. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта допускается в случае, если такой проект соответствует одному из следующих критериев:

2) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает общий объем инвестиций не менее 350 миллионов рублей в городских округах, не менее 15 миллионов рублей в муниципальных районах. При этом общий объем инвестиций определяется с учетом инвестиций, осуществляемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

3) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает создание не менее 50 рабочих мест на территории сельского или городского поселения либо не менее 100 рабочих мест на территории городского округа, на которых размещаются соответствующие индустриальный (промышленный) парк или промышленная площадка. При этом количество новых рабочих мест определяется с учетом рабочих мест, создаваемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

 

То есть ИВФ РТ (УК Унипарк) предлагает снизить инвестиционный порог для инвесторов (УК) промышленных парков, подготовлен законопроект об изменении внесении изменений в земельный кодекс республики татарстан, где предлагается дифференцировать значение критерия и установить его для городских округов объём инвестиций инвестиционный порог в 350 000 000 вот для муниципальных районов да, это уже порог сделать 15 000 000 ну таким образом в общем то управляющие компании смогут в муниципалитетах ну полагаться стать более эффективными, то есть управление

Ваше мнение по этому поводу ?

То что эффективнее, доступнее земельные участки будут?

Я понимаю, что в муниципальном районе инвестор с инвестициями 350 000 000 ₽ и выше может прийти только по прямой договорённости с главой, в противном случае его спокойно может переманить, что называется, особая экономическая зона, любой ТОСЭР, любой мэр города, вы же знаете ситуацию Дрожжановский район договаривался с гражданами КНР и провёл много поездок за свой счёт, в том числе за рубеж да, угу, а потом, соответственно, это китайский инвестор взял, слизнул Якупов Л.Г. и куда-то его не знаю, то ли ТОСЭР Зеленодольск, то ли в Чистополь, то ли в Казань (быт такой прецедент) переманили ....

- Соответственно вот эта инициатива будет в Госсовете рассматриваться, как вы считаете, вот дифференциацию вот этого критерия снижения инвестиционного порога - будет продуктивной мерой для оживления промышленных парков?

Это касается для управляющих компаний, резидентов?

Там просто написано инвестор, подразумевается, управляющей компании нет, а как это подразумевается, вот как написано, так и будет

Инвестиционный проект по созданию или развитию модернизации реконструкции индустриального парка предполагает общий объём инвестиций на территории городского округа республики татарстан не менее 350 млн руб, а на территории муниципального района не менее 15 млн руб, то есть это имеется требование к инвестору промышленного парка вот тут прям чётко говорится данный проект по созданию, развитию модернизации, то есть это требование индивидуализировано до только вот ну считаю инвестор управляющей компании, то есть его этот этот пункт нельзя переложить на резидента угу, нельзя переложить на кого-то другого только на инвестор промышленного парка угу и вот как бы ему порог раньше вот ну раньше действовала базовая норма, да, базовая посылка 350000000, тут независимо от того какой-то проектов, а вот здесь он конкретизируется хорошо, да вот вот что вы думаете по поводу этой новеллы?

Ну, в принципе, я все также, думаю, это идея здравая, она показывает дифференциацию районов вот городских округов, потому что в районный инвестор с таким чеком инвестиций приходит не часто да а скорее это исключение, чем правило, вызовет ли это какой-то, как вам сказать, ажиотаж или активность в создании промышленных Парков,

не знаю, не уверен, скорее всего, это решит проблему тех инициатив, которые сейчас упёрлись вот в эту сумму инвестиций, не могут её перепрыгнуть эти 350000000 да угу, вот и соответственно либо не могут получить земельный участок рядом на расширение да такой же тоже бывает вот смотрите у вас маленький участок, там не знаю 8 гектар да, а вам надо ещё 20 как инвестиции считать дополнительные инвестиции на 20 гектар или все инвестиции совокупно на 28 гектар или или 8 вот в чем как бы проблема

я понимаю, почему такой закон проект появился, но ещё раз говорю сам по себе он революции не сделает, а вот снизить административные барьеры -да, безусловно сможет

Промышленные площадки и индустриальные парки в муниципальных районах (в районных центрах, поселениях, городских округах численностью населения менее 30 тысяч жителей) только с 2021 года получили значимые налоговые преференции

 

Про конкуренцию за инвестора между ТОСЭР и промышленными парками в муниципальных районах:

Как влияют льготы, преференции:

Выходы из ситуации:

Эффективность индустриальных парков (методики оценки):

Деятельность Комитета ТПП РТ по развитию промышленных парков и преференциальных зон:

С момента появления в 2016 году ТОСЭР Набережные Челны, в 2018 году ТОСЭР Нижнекамск, Зеленодольск, Чистополь, Менделеевск, заполнение промышленных площадок (индустриальных парков) в муниципальных районах РТ остановилось:
 
1.      Инвесторы (резиденты) парков перестали развивать свои проекты на территории парков, пытаются получить статус резидента ТОСЭР
2.      Новые проекты инвесторов - застройщиков девелоперов уходят в ТОСЭР.
 
Серьезные диспропорции в развитии (отставания) сел (урбанизация, механизация труда в с/х, автоматизация, миниатюризация в производственном секторе) и развитии городских округов с 2016 года усугубились еще и созданием ТОСЭР в промышленно развитых городах Набережные Челны, Нижнекамск, Зеленодольск, Чистополь, Менделеевск.
 
Промышленные площадки и индустриальные парки в муниципальных районах (в районных центрах, поселениях, городских округах численностью населения менее 30 тысяч жителей):
·         до 2021 года не имели (кроме льгот по арендной плате за землю, земельному налогу) значимых налоговых преференций
·         не имеют конкурентных преимуществ перед преференциальными режимами ТОСЭР, ОЭЗ ППТ, ТВТ
·         на сегодняшний день проекты индустриальных парков в части налоговых преференций - не представляют интереса для инвесторов (действующие резиденты перестали расширяться на территории промышленных парков и площадок в муниципальных районах)
·         промышленные площадки в муниципальных районах проигрывают в конкурентной борьбе за инвестора не только внутри РТ, но и в межрегиональной конкуренции[1]
 
Девелоперские и управляющие компании промышленных парков не могут выполнить запросы сегодняшнего и завтрашнего дня на предоставление арендопригодных современных площадей(от инвесторов с меньшим размером инвестиций, чем те, что локализуют свои производства в ОЭЗ и ТОСЭР)
·         экономика девелопмента в районе не складывается (стоимость возведения 1 кв метра производственного помещения – 20 000 – 28 000 рублей при среднерайонной ставке аренды (200 рублей за 1 кв. метр в месяц) это означает окупаемость СМР арендной платой 100 - 140 месяцев (10-11,5 лет) без учета расходов на поддержание здания в эксплуатационном состоянии – девелопмент теряет смысл
 

Учитывая, что у УК - нет никакой экономики девелопмента, на такой площадке по арендной модели (без продажи земли) со своими сетями (электроэнергия 0,4 кВ, вода свой тариф) с точки зрения девелопмента территории только эксплуатационно-сервисная модель (ТСЖ, ЖЭУ), но совсем без прибыли. Это причина отсутствия в районах профессиональных управляющих компаний (УК) для промышленных площадок и малоформатных парков – у них нет экономического стимула для деятельности:

  • В индустриальных парках и промышленных площадках малого формата (20 - 30 Га) возможна только эксплуатационно - сервисная модель деятельность управляющей компании.
  • Деятельность управляющей компании, связанная с девелопментом коммерческой недвижимости производственного и складского назначения (и особенно производственной инфраструктуры - там окупаемость 25 лет) - при данном формате парка без помощи государства экономически нецелесообразна.
Даже наценки 50% на тариф по электроэнергии (а это запрещено), по водоснабжению/отведению и по субаренде земельного участка в размере 50% от покупной стоимости, себестоимости или тарифа достаточно только для:
·         содержания сокращённого штата управляющей компании (в количестве 4 человека)
·         эксплуатационного содержания сетей
·         без какого-либо капитального ремонта или развития
·         только текущий ремонт и эксплуатация
 

Чтобы экономика у УК была и не только сервисная, но и девелоперская (при данном масштабе 20-50 Га):

·         УК нужно продавать землю (трудно осуществимо - земля муниципальная, только вариант с уступкой - продажей права аренды),
·         УК нужно делать наценку на тариф электроснабжения (это запрещено законом), защитить нормальный тариф на транспорт электроэнергии как сетевой компании, практически нереально,
·         УК нужно зарабатывать по газоснабжению (а это запрещено законом - УК не вправе делать наценку на тариф за потребление газа, более того ужесточаются требования - Газпром с 2019 года обязал сетевые компании (даже «последнюю милю») получать лицензии),
·         УК нужно продавать тепло (нереально, если подведен к участку газ - резиденты ставят свою блочную котельную или пеллетную печь, ставят теплоизлучатели, греют от газа в цеху или от оборудования, а если в поселке есть тепловые сети где-то рядом - резиденты берут у них тепло),
·         УК нужно продавать воду (сложно - каждый может пробурить скважину),
·         Нужно софинансировать из бюджета СМР здания под резидентов (в размере не менее 80%) и передавать УК по льготной ставке в аренду или продавать с субсидией (дешевле) на 25-50% от рыночной стоимости СМР, чтобы УК сдавала по коммерческой районной ставке, стройка УК зданий и их аренда за свой счет или в кредит - не дает девелоперу экономического эффекта - окупаемость здания 8-12 лет (20 000 СМР за 1 кв.м делим на 200 руб аренды 1 кв.м получаем 100 месяцев окупаемости или 8 лет - только вложений в СМР -  без учета расходов на поддержание здания, эксплуатацию, текущий ремонт и без платы за кредит),
·         Нужно софинансировать строительство сетей и коммуникаций (в размере не менее 80%)
·         Правильно сделали льготное налогообложение деятельности УК (по налогу на недвижимое имущество, транспортному, УНС, налогу на землю, арендной плате за землю), по налогу на прибыль – малоэффективно, потому как прибыли нет
 

Вывод: для развития промышленной площадки в районе - УК требуется помощь государства:

·         софинансирование строительства производственных корпусов для сдачи в аренду резидентам
·         софинансирование СМР производственной инженерной инфраструктуры
·         налоговые преференции для УК
·         возможность для управляющей компании зарабатывать на стоимости продажи земли
Форма
Действующее положение доступно по ссылке Положение

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам, маркетингу, иным вопросам развития бизнеса.

Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:

  • консультационная и информационная поддержка и сопровождение участников федеральных и региональных мер государственной поддержки в том числе налоговых льгот, грантов и субсидий (мы помогли нашим клиентам привлечь более 11 миллиардов рублей государственных средств)
  • разработка бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, концепции развития (стратегии), подготовка пакета документации по проекту (мы оказали уже 1 160 комплексов таких услуг),
  • проведение исследований рынков (маркетинговых) продукта, работ, услуг, поиск рыночных ниш, анализ конкурентной среды и перспектив развития,
  • помощь финансиста, экономиста, юриста, маркетолога - для использования льготных налоговых режимов, льготных ресурсов, привлечения льготных государственных инвестиций в проект, бизнес (мы провели более 11 400 консультаций для малого и среднего бизнеса),

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.